Immobilienkauf für Lebenspartnerschaften

Wer als unverheiratetes Paar plant eine Immobilie zu kaufen, sollte ich vorab gut informieren. In diesem Fall gibt es kein automatisches gesetzlich vorgeschriebenes Erbrecht. Deshalb empfehlen wir, in diesem Fall zwingend beide Partner bei dem notariellen Vertrag ins Grundbuch eintragen zu lassen. Üblich sind Eigentumsanteile von je 50%, andere Anteile sollten gut überlegt werden.
Sollte ein Erbfall eintreten, ist das Grundbuch ausschlaggebend für die Erbfolge. Zudem empfiehlt es sich per Testament die Erbfolge abweichend zur gesetzlichen Regelung festzulegen. Des weiteren gelten für unverheiratete Paare andere Freibeträge bei der Erbschaftssteuer. Weitere Informationen erhalten Sie von Ihrem Steuerberater oder Notar.
Fazit: unverheiratete Paare sollten beim Immobilienkauf auf klare Regelungen achten, um sich im Fall von Trennung oder Tod abzusichern.

Immobilienmakler - das Bestellerprinzip bei Vermietungen

Für Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip für die Provision des beauftragten Maklers: beim Bestellerprinzip zahlt derjenige die Maklerprovision, der den Immobilienmakler beauftragt. Konkret: Der Vermieter beauftragt einen Immobilienberater mit der Vermittlung und übernimmt damit auch die Gebühr.
Vorteile für den Vermieter: Die Expertise des Immobilienberaters gibt Ihnen die Sicherheit einen marktgerechten Mietzins zu erzielen, er such den passenden Mieter (d.h. z.B. Einholung und Prüfung der Gehaltsnachweise), erstellt den Mietvertrag.  Zudem kümmert er sich um die Veröffentlichung, führt die Besichtigungstermine durch und begleitet auf Wunsch die Wohnungsübergabe incl. Übergabeprotokoll.

Tipp: die fällige Maklercourtage ist bei vermieteten Wohnungen steuerlich absetzbar.

Immobilienkauf als Vorsorge für das Alter?

Wer träumt nicht davon im hohen Alter eine zusätzliche Einnahmequelle neben der stattlichen Rente zu haben, oder in einer eigenen Wohnimmobilie den wohlverdienten Ruhestand zu genießen.
Die Vergangenheit zeigt deutlich - "Beton-Gold" lohnt - wenn wichtige Faktoren berücksichtigt werden.
Ohne den Anspruch auf Vollständigkeit geben wir gerne Hinweise aus der Praxis:

• Immobilien bleiben oft für Jahrzehnte - wie ändern sich Ihre Ansprüche?
• Neubau oder Bestandsimmobilie: Neubauten haben oft höhere Anschaffungskosten, bieten meist einen höheren Standard und weniger Renovierungsbedarf. Bestandsimmobilien können günstiger in der Anschaffung sein, benötigen aber meist Budget für Renovierungen und Modernisierungen
• Finanzierungsanteil: bei eigengenutzten Immobilien empfehlen wir einen höheren Eigenanteil, um auch bei Änderungen der Einkommenssituation gewappnet zu sein.
  Bei einer Kapitalanlage: Steuerlich ist es oft sinnvoll, eine höhere Kreditsumme zu nutzen, so sind die Zinsen des Kredites in der Regel steuerlich absetzbar - ebenso wie die Kaufnebenkosten etc. Hier informiert Sie gern ihr Steuerberater.
• Abschreibung - für Investoren eine wichtige Kennziffer
  Die Abschreibung ist oft eine ideale Ergänzung, um die persönliche Steuerlast zu senken. Derzeit (Stand 2024), gibt es für klimafreundliche Neubauten eine degressive Abschreibung von 5%. Ein Steuerberater berät Sie gerne, ebenso wird ein guter Immobilienmakler gerne auf dieses Verweisen.

Bodenwert und Bodenrichtwert - ein entscheidender Unterschied

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert, der auf den Kaufpreis ähnlicher Grundstücke für eine Region ermittelt wird. Im Emsland wird dieser jährlich von der Gemeinde festgelegt und in der Bodenrichtwertkarte veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist die zentrale Wertermittlung für die steuerliche Bemessung von Grundstücken - berücksichtigt werden Faktoren wie Lage oder Nutzungsmöglichkeiten (u.a. Wohn - oder Gewerbegebiet )
Der Bodenwert ist der tatsächliche Wert des Grundstückes und weicht oft vom Bodenrichtwert ab. Beim Bodenwert wird der individuelle Wert des jeweiligen Grundstückes ermittelt - incl. z.B. den Zustand der auf dem Grundstück gebauten Immobilie oder der Marktnachfrage.
Um den Bodenwert zu ermitteln, ist es hilfreich einen versierten Makler - idealerweise mit Gutachterfunktion  - für den Verkauf zu beauftragen, bei vielen Grundstücken ist der Marktwert höher als der Bodenrichtwert vermuten lässt.

Ohne Notar kein Immobilienverkauf

Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie den Vorgang über einen Notar abwickeln, dieses sieht der Paragraph 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches verpflichtend vor. Notare sind neutral und achten auf die rechtliche und formale Korrektheit. Er steht während des Verkaufsprozesses beiden Vertragsparteien beratend zur Seite und sorgt für die Umschreibung/Eintragung im Grundbuchamt der zuständigen Gemeinde.
Wesentliche Aufgaben des Notares sind u.a.:

• Prüfung des Grundbuches - sind beispielweise Vormerkungen eingetragen (z.B. Grundschulden bei einer Bank des Verkäufers)
• er erstellt den Vertrag, incl. aller notwendigen rechtlichen Regelungen und spezifischer Vereinbarungen, wie z.B. ein Wegerecht.
• gibt Hinweise auf juristische Risiken, die evtl. nicht direkt erkennbar sind. Wenn Ihnen etwas unklar ist, fragen Sie den Notar - er gibt gerne weitere Erklärungen.
• er versendet vor dem Termin den Vertrag
• Während des Notartermins wird der Vertrag laut vorgelesen - unter notarieller Aufsicht unterschreiben beide Parteien. Bitte denken Sie an Ihren Personalausweis.

Spar-Tipp: Wenn Sie einen Kredit zur Finanzierung benötigen, beantragen Sie zeitgleich mit dem Notarvertrag die Eintragung der Grundschuld. Dadurch sparen Sie Gebühren und Abgaben.

Teilungserklärung - für Eigentumswohnungen

Ein Haus kann auch in Eigentumswohnungen aufgeteilt sein. Ein Käufer erwirbt beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur die genannte Wohnung, sondern auch gleichzeitig einen Anteil am gesamten Gebäude und dem Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht.  Hier wird zwischen Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum unterteilt, zusätzlich gibt es auch Sondernutzungsrecht für ein Gemeinschaftseigentum.
Grundsätzlich regelt die Teilungserklärung das Verhältnis der Eigentümer untereinander: Wer ist für was zuständig, wie werden die gemeinsamen Bereiche verwaltet, welche Kosten werden wie geregelt. Die rechtliche Grundlage bildet §8 WEG.
Die Teilungserklärung dokumentiert, wie ein Grundstück in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt ist, welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.

Ein paar praktische Beispiele:

• die Wohnung Nr. 6 mit einer Größe von 89 m² ist in der Teilungserklärung von Eigentümer A.B. festgelegt. Dieses ist die abgeschlossene Wohnung

• zusätzlich hat der Eigentümer A.B. 144/1204 Anteile am Gemeinschaftseigentum in Besitz (dieses ist u.a. das Grundstück, als auch das Treppenhaus, das Dach, die Fassade etc.

• ein Sonder-Nutzungsrecht hat der Eigentümer A.B. für den Stellplatz Nr. 6 und den Balkon Nr. 6
  (das könnte konkret bedeuten, dass der Eigentümer den Balkon nutzen darf, aber der Besitz - und damit auch die Kosten für eine Sanierung befindet sich in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer)

• in der Teilungserklärung ist geregelt wie die gemeinschaflichen Kosten verteilt ist, das bedeutet in dem Beispiel für den Eigentümer A.B. einen Anteil von 144/1204 an den Gemeinschaftskosten

Die Teilungserklärung ist ein notarieller Vorgang und muss vor dem Kauf vorliegen. Im Regelfall ist dieses auch eine zu erbringende Information für die Kreditvergabe der Banken.